Neplatičom v bytovke hrozia sankcie a tabuľa hanby
Bývanie by sme bez pochyby mohli zaradiť medzi základné potreby v živote človeka. Je viacero možností ako si splniť sen o bývaní, či už je to zadováženie bytu alebo domu. V dnešnej kazuistike sa budem venovať bývaniu v bytovom dome, čiže v bytovke. Uvedená forma bývania prináša ako všetko okrem výhod aj nevýhody. Ohľadne bývania je len málo vecí horších, ako mať suseda, s ktorým dobre nevychádzate a nemožno s ním nájsť rozumnú reč. Neporiadok na chodbe, hlučný sused, zvieratá v bytoch, to je len niekoľko príkladov, ktoré nám môžu skutočné znepríjemniť život.
Vlastníci bytových domov a ich správcovia riešia v praxi mnohé problémy spojené s bývaním, pričom ďalším veľkým problémom sa môžu stať aj neplatiči v bytovom dome.
Nová legislatíva od tohto roka sprísňuje a jasnejšie definuje pravidlá, pre všetkých vlastníkov v dome a to bez rozdielu. Od januára 2020 platí novela, ktorou sa menil zákon o štátnom fonde rozvoja bývania a niektoré predpisy s ním súvisiace. Zavádza sa ňou niekoľko noviniek, napríklad definícia domového poriadku, ktorý môže upravovať pravidlá dodržiavania nočného pokoja, zásady chovania domácich zvierat v bytoch a nebytových priestoroch. Inak povedané, vnáša do fungovania bytových domov väčší systém.
Obyvatelia bytov tvoria spoločenstvo, ktoré ovplyvňuje každého jedného. Týka sa to hlavne kvality susedských vzťahov, vzájomného ovplyvňovania rozhodnutiami na schôdzach o renovácii, modernizácií, energetických otázkach a o ich financovaní.
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ods. (1) upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku.
Ak sa v bytovom dome ocitne vlastník, ktorý si neplní povinnosť prispievať stáva sa dlžníkom voči všetkým ostatných vlastníkov v celom bytovom dome. Môžeme potom hovoriť, že neplatič žije na úkor ostatných obyvateľov.
V prípadoch neplatičov v dome zákon povoľuje použiť prostriedky z fondu prevádzky, údržby a opráv na úhradu faktúr za plnenia podľa §10 ods. (3) Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu prevádzky, údržby a opráv.
Dlh nad 500 eur
Zmeny pocítia na vlastnej koži aj neplatiči v bytových domoch, na ktorých často nechtiac doplácajú ostatní vlastníci bytov. Predtým musel správca zverejňovať ich nedoplatky v sume aspoň 500 eur na tzv. tabuli hanby v bytovom dome. Po novom sa tak stane, ak vlastník nezaplatí preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného príjmu.
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v zmysle § 9 ods. (3) Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky. Správca alebo spoločenstvo je oprávnené na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia. V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie. Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.
Ak neuhradí dlh
Dlžníka je možnosť upozorniť, a uložiť dodatočnú lehotu na zaplatenie. Takáto výzva sa môže adresovať akoukoľvek vhodnou formou napríklad prostredníctvom e-mailu, SMS alebo písomne. Musí obsahovať špecifikáciu dlžnej čiastky aj stručný opis toho, čo bude nasledovať, ak dlžník svoj dlh neuhradí do stanoveného termínu.
Pri určení maximálnej časovej hranice sa nesmie zabudnúť na:
- výšku nedoplatku,
- možnosti dlžníka nedoplatok uhradiť,
- možné do zabezpečenie nedoplatku inštitútmi podľa OZ,
- zabezpečenie pohľadávky zákonným záložným právom,
- vznik nevyvrátiteľného predpokladu, že dlžník nedoplatok neuhradí,
- premlčanie pohľadávky.
Pani Viera ako osoba poverená ostatnými vlastníkmi bytového domu sa obrátila na mediátora s problémom, kde sused odmieta prispievať stanovenou sumou do bytového fondu. Spoločenstvo vlastníkov má viacero možností ako riešiť vzniknutú situáciu ale z pohľadu ľudskosti a spolupatričnosti sa rozhodli o prijateľnejšie riešenie a to formou mimosúdnej dohody, teda mediáciou.
Po uplynutí stanovenej lehoty a neuhradení sumy je možné pokúsiť sa o zmier prostredníctvom mediácie, kde dohoda o splátkovom kalendári je prejav ako vyjsť v ústrety dlžníkovi. Spoločenstvu zákon neukladá povinnosť, že musia dlžníkovi navrhnúť splátkový kalendár, dohoda o splátkach nie je automatická ale skôr o ľudskom prístupe človeka k človeku. Častokrát sú dlžníkmi ľudia, ktorí sa pokúšajú vybabrať so systémom na úkor práve seniorov, ktorí s minimálnym príjmom majú často najzodpovednejší prístup k zákonným povinnostiam vyplývajúcim z vlastníctva bytu.
V prípade ak ani jedna z uvedených možností nie je účinná je možnosť podať žalobou na súd. Na Slovensku je bežnou praxou obracať sa pri vymáhaní dlhu na súd.
Priemerné súdne konanie od podania návrhu trvá v podmienkach Slovenskej republiky okolo dvoch rokov. Navyše treba počas celej tejto lehoty počítať s neželaným predpokladom, že dlžník nebude uhrádzať pravidelné platby do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia naďalej, čím bude dlh iba narastať na úkor ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.
Ďalším negatívom vymáhania nedoplatku súdnou cestou je výška nedoplatku, ktorá má byť platobným rozkazom alebo súdnym rozhodnutím priznaná. Exekučný titul znie len na žalovanú sumu ku dňu podania návrhu na súde a nepočíta s postupným narastaním dlhu počas súdneho konania.
Posledným krokom vo vymáhaní je zahájenie exekučného alebo dražobného konania. Novinkou v bytovom zákone je schvaľovanie na schôdzach, resp. písomným hlasovaním už aj začatie exekučných konaní voči neplatičom. Doteraz bola takáto povinnosť iba pri dražbách.
Vlastníkom určite odporúčame tieto návrhy odsúhlasovať, nakoľko v prípade neschválenia exekúcie, dražby, alebo nevymoženia dlhu, na úhradu dlhu slúži fond opráv.
